文件依据：白建发〔2026〕44号（五部门联合印发）

实施时间：2026年5月1日

有 效 期：5年

适用范围：白银市行政区域内所有住宅小区业主共有资金全流程管理

一、政策总览与核心定位 

（一）制定依据

《民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》及甘肃省五部门公共收益管理指导意见，结合白银市实际制定。

（二）核心定义

业主共有资金：归全体业主共同所有的全部资金，包含：

1. 公共收益（核心）

2. 住宅专项维修资金（日常使用及增值部分）

3. 业主共同筹集资金

4. 捐赠资金、补偿赔偿资金

5. 其他依法归业主共有的资金

（三）管理六大原则

业主决策、专户存储、独立核算、专款专用、公开透明、全程监管。 

（四）政策核心目标

1. 彻底解决公共收益不透明、被侵占、被挪用、账实不符问题。

2. 实现专户、专账、专管、专审、专公示。

3. 保障业主知情权、参与权、决策权、监督权。

4. 构建决策—执行—监管—审计—移交全闭环。 

二、五级职责分工

1. 市级物业主管部门

统筹指导、政策制定、监督检查、招标确定专户银行、平台建设。

2. 县区物业主管部门

日常监管、账户备案、使用审核、违规查处、组织审计。

3. 街道（乡镇）

指导业主组织、矛盾调处、监督移交、大额资金复核。

4. 社区（村）居委

协助配合；无业主组织时代行执行职责。

5. 业主大会/业主组织

业主大会为决策主体；业主组织为执行主体，负责日常监督、公示、组织实施。

6. 协同部门

发改（收费）、自然资源（产权确认）、市场监管（经营监管）、人行白银分行（金融监管）、物业协会（行业自律）。

三、业主共有资金范围与归集 

（一）公共收益（核心来源，全覆盖）

1. 共有房屋、地下室、架空层、物业用房租赁经营收入。

2. 共有道路/场地停车费（不含自有车位基础服务费）。

3. 电梯、门厅、外墙、灯箱广告收入。

4. 商业促销、摆摊、场地占用费。

5. 快递柜、净水机、自动售卖机场地费。

6. 通信基站等设施设备使用费。

7. 共用设施设备报废残值收入。

8. 银行存款利息等孳息。

9. 违约金、赔偿金、补偿费。

10. 其他共有部分合法经营收入。 

（二）可扣除的合理成本（严格限定）

仅限4类，单项扣除比例≤10%，书面约定、公开公示：

1. 直接能耗费（如广告用电）

2. 设施维护费

3. 专项人工费

4. 法定税费

禁止：虚增成本、重复计入物业费成本、擅自扣除。

（三）其他共有资金

1. 业主共同筹集资金（表决通过、按面积或约定筹集）。

2. 维修资金结余与增值收益。

3. 捐赠资金、拆迁补偿、赔偿款。

4. 其他依法共有资金 。

（四）归集时限与刚性要求

1. 公共收益：次月15日前全额存入专户，不得截留挪用私存。

2. 逾期缴存：按日万分之五支付违约金，纳入公共收益。

3. 筹集资金：代收后5个工作日入账。

4. 捐赠/补偿款：到账3个工作日入账。

5. 孳息：按季度直接划入专户。

6. 台账管理：纸质+电子，保存≥15年，账实相符、账证相符。

四、账户管理 

（一）专户制度

一个物业区域只开一个专户，严禁混用、账外存放、公款私存。

分账核算：公共收益、筹集资金、维修资金等单独列示。 

（二）开户主体与账户名称

1. 业主大会成立前：社区/物管会开立

2. 业主大会成立后：以业主大会名义开立

标准名称：XX小区业主大会业主共有资金账户

3. 委托物业企业管理：物业企业+项目名称+业主共有资金账户

4. 开户后3个工作日同步至市级物业监管平台

（三）四方印鉴监管（核心风控）

选聘物业：县区住建财务章+街道公章+物业财务章+法人章。

未成立业主组织：县区住建财务章+街道公章+社区章+负责人章。

印鉴不得一人兼任保管，遗失24小时内挂失补办并报备。

（四）备案要求

1. 开户后5个工作日内向县区住建备案，抄送街道、社区。

2. 无收益小区：细则施行30日内开户并零备案。

3. 账户变更：7个工作日内变更备案。 

（五）银行义务

·按月提供流水、对账单

·资金变动实时提醒

·配合监管、提供查询渠道

·核对印鉴无误方可支付

五、资金使用（权限、范围、流程、禁区） 

（一）优先用途

优先补充住宅专项维修资金，比例不低于30%、不高于50%，业主大会决定。

（二）合法使用范围（8类）

1. 共用部位/设施维修、更新、改造、增设。

2. 财产保险、安全检测、鉴定评估。

3. 业主组织工作经费、委员津贴、专职人员报酬。

4. 审计、招标、法律、评估等第三方费用。

5. 维护共有权益诉讼仲裁费用。

6. 酬金制下物业酬金（≤净额20%；包干制禁止列支）。

7. 业主共同筹集资金约定用途。

8. 业主大会表决通过的其他合法支出。 

（三）严禁列支范围（7条红线）

1. 建设单位质保期内应承担费用。

2. 水电气暖通信等专营单位承担费用。

3. 物业企业合同内运营成本与维修费。

4. 人为损坏应由责任人承担费用。

5. 业主专有部分维修费用。

6. 奖金福利、无关支出。

7. 业主大会禁止列支的其他支出。 

（四）预算管理

1. 每年12月底前编制下年度预算。

2. 业主大会表决通过，公示≥7日。

3. 未通过：按上年度**80%**执行临时预算。

4. 预算外支出：

≥5000元：按正常流程审批。

＜5000元：业主组织集体决定，书面记录，每月公示。 

（五）常规使用流程（五步闭环）

1. 申请：提交申请表、使用方案、预算、资质。

2. 表决：业主大会表决，公示。

3. 审核：县区住建10个工作日内出具划转通知书。

4. 划转：银行核对印鉴，直付收款单位对公账户超10万元街道复核。

5. 备案：完成后15日内报备，资料并入台账。 

（六）应急使用流程（安全优先）

1. 适用情形

消防故障、电梯严重隐患、外墙脱落、严重渗漏、其他紧急安全隐患。

2. 流程

·1小时内双渠道报告

·县区住建24小时内现场核实

·当日划转，单次≤5万元

·完成后7日内公示≥7日，补办手续

六、公示与审计（最透明、可监督）

（一）三级公示制度（强制、固定、可查）

1. 月度公示（每月15日前）

上月收支、归集、使用、结余、列支项目、收款单位，公示≥7日，报主管部门备案。

2. 年度公示（每年2月底前）

全年总余额、明细、成本凭证、合同发票、审计摘要，公示≥30日。

3. 专项公示

预算、预算外支出、应急使用，决定后3个工作日内公示≥7日。

4. 公示要求

必须有固定物理公示栏，至少2种渠道同步公示，模板全市统一。

（二）业主查询与异议处理

1. 业主书面申请+产权证明即可查询。

2. 管理主体7日内书面答复并提供凭证。

3. 异议可向县区住建/街道投诉，7日内核查答复。 

（三）强制审计制度（三类必审）

1. 年度审计：每年一次，费用从共有资金列支。

2. 联名审计：≥20%业主提议+业主大会通过。

3. 法定专项审计（必须审）

·首届业委会成立后30日内

·管理主体变更前15日内

·业主组织换届/解散前15日内

·物业企业退出前15日内

·业主大会决定的其他情形

（四）复审机制

·≥20%业主联名可申请复审

·街道选定机构，20日内完成

·异议成立：费用从共有资金列支

·异议不成立：费用由联名业主承担（最高5000元）

（五）线上监管

市级物业信息化平台：实时流水、收支公示、预算、审计、手机查询，数据延迟≤24小时。

七、移交管理（杜绝拒不移交）

（一）移交时限

1. 业主大会成立后：30日内完成全面移交。

2. 管理主体变更：7日内完成移交。

3. 街道+社区现场监督，书面记录、四方签字。 

（二）移交清单（全要素）

1. 账户资金余额（全额划转）。

2. 财务资料：账目、凭证、报表、对账单、台账。

3. 经营合同、协议及履行情况。

4. 印章、票据、开户资料、档案。

5. 债权债务说明。 

（三）拒不移交处罚

1. 责令5日内移交。

2. 记入信用档案，推送国家企业信用系统、个人征信。

3. 按未移交金额日万分之五处罚。

4. 依法追责、赔偿损失。

5. 业主组织可申请法院财产保全。 

八、监督管理与法律责任

（一）监管频次

县区住建：每季度抽查≥30%，年度全覆盖、检查台账、整改、结果公示。

（二）物业企业违规责任

1. 首次：限期整改

2. 逾期/二次：限制招投标、信用惩戒、全市通报

3. 侵占挪用、金额较大、造成损失：移送司法

4. 法定代表人与直接责任人连带责任

（三）业主组织成员违规责任

侵占挪用、私分、擅自使用、串通损害、拒不移交：责令改正、没收违法所得、暂停职务、提请罢免、赔偿损失、追究刑责 。

（四）管理主体通用违规情形

·未开专户、账外存放、截留挪用

·虚增成本、违规扣除

·虚假公示、不公示

·擅自使用、超范围使用

·拒绝查询、拒绝审计、拒绝检查

处理：红黄黑榜、整改、赔偿、追责。

（五）银行违规责任

·限期整改、赔偿损失

·取消专户资格，3年内禁入

（六）业主欠费处理

·送达缴费通知

·公示房号、金额（隐去个人信息）≥7日

·依法诉讼，诉讼费、律师费由欠费方承担

·困难可分期，最长12个月

（七）公职人员责任

滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、截留挪用、泄密：

政务处分、移送司法 。

（八）建设单位违规责任

擅自经营、侵占公共收益：限期改正、没收违法所得、

处1–3倍罚款、赔偿损失。 

九、附则与过渡安排

1. 解释部门：白银市住房和城乡建设局

2. 施行时间：2026年5月1日

3. 有效期：5年

4. 过渡期：施行后2个月内完成开户、备案、账务整理

5. 逾期未整改：暂停资金使用权限，依法查处

十、政策核心亮点与群众获得感

1. 全市首个专户专账，彻底切断资金被挪用通道。

2. 四方印鉴共管，资金安全拉满。

3. 收支全公示、可查询、可审计，阳光透明。

4. 应急使用保安全，常规使用严流程。

5. 拒不移交联合惩戒，破解历史顽疾。

6. 线上监管+手机查询，业主随时监督。

7. 成本扣除严格封顶，杜绝变相侵占。

8. 收益优先补维修资金，夯实小区长期保障。