各县区党委组织部、社会工作部、住建局、市场监督管理局：

现将《白银市业主共有物业和共有资金管理办法（试行）》《白银市普通住宅物业服务质量考评方案（试行）》《白银市试点小区物业服务费监督管理办法（试行）》印发给你们，请认真组织遵照执行，不再另行制定方案。

以上三项制度重点适用于《白银市物业企业党建与服务“双提升”试点工作方案》中选定的21个试点小区，有效期1年，非试点小区可参照本办法执行。 

中共白银市委组织部             中共白银市委社会工作部 

白银市住房和城乡建设局          白银市市场监督管理局 

  2025年5月12日

白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）

第一章  总则

第一条  为了规范本物业服务区域内共有物业和共有资金的监督管理，规范使用共有物业和业主共有资金，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》法律法规和相关文件精神，结合实际，制定本办法。

第二条  【共有物业】本办法所指的共有物业，是指在本物业服务区域内，除专有部分物业、市政公用设施设备以外的所有部位和共用设施设备，共有物业归本物业服务区域全体业主所有。包括：

（一）建筑区划内的道路（属于城市公共道路的除外）；

（二）建筑区划内的绿地（属于城市公共绿地或明示属于私人所有的除外）；

（三）物业服务办公用房、业主委员会办公用房、物业管理设施设备用房，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、门厅等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或设备间等结构部分；

（四）附属设施设备，包括电梯、天线、照明，消防设施、路灯、沟渠、池、井等；

（五）建筑区划内的从地下到楼顶的其他所有专有产权之外的场所。

第三条  本办法所称业主共有资金，包括：

（一）共有物业收益，具体包括：

1.利用电梯、外墙、楼顶、户外等物业共用部位、共用设施设备发布的广告收益；

2.利用公共配套设施，如活动场地等经营收益；

3.小区地上停车位等公共停车场的收益，占用小区共有物业进行停放车辆的收益；

4.在小区进行商业或促销类型的活动所产生的收益，包括摊位租金、摊位费、入场费和场地费、收益分成等；

5.地下室等物业共用部位及属于全体业主共有的商业用房出租产生的租赁费；

6.部分通信运营管理费；

7.物业共用部位和共用设施设备被损坏或违法使用得到的赔偿或收益；

8.因使用物业共用部位、共用设施设备而收取的违约金、滞纳金等；  

9.其他利用物业共用部位、共用设施设备经营产生的收益。

（二）业主依据管理规约或业主大会决定分摊的费用；

（三）其他合法收入：

1.孳息及合法投资产生的收益；

2.物业服务人违反物业服务合同约定所支付的违约金和赔偿金；

3.小区业主或物业使用人以及相关的第三方单位违反物业服务合同或小区管理规约等所产生的违约金；

4.业主委员会为维护全体业主公共权益而进行的诉讼胜诉后获得的败诉方支付或赔偿的收入；   

5.业主大会代收业主资金无法偿付的资金结余； 

6.政府补贴、个人或组织捐赠等。

第四条  共有物业和业主共有资金的使用与管理实行业主决策、利益共享、公开透明、全程监督的原则。

第五条  业主、业主大会、业主委员会（物业管理委员会）、属地街道办事处或乡（镇）人民政府、社区依照法律法规对本物业服务区域的共有物业和业主共有资金使用与管理进行监督。

业主委员会（物业管理委员会）聘请的专业机构（如会计师事务所、律师事务所）配合业主、业主委员会（物业管理委员会）的监督工作。业主委员会（物业管理委员会）应当每月对本物业服务区域的共有物业和业主共有资金使用和管理情况进行公示，

方便业主进行全面监督。

第二章  共有物业的使用与管理

第六条  本物业服务区域内共有物业禁止任何单位、个人进行侵占、处分或未经业主大会同意改作他用。

业主对共有物业享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。

第七条  业主大会在物业服务合同终止后与物业服务人办理交接时，物业服务单位应当提供共有物业清单，由业主委员会（物业管理委员会）组织查验共有物业，对利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录和物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关完整资料进行妥善接收，并且办理交接手续。

第八条  业主、物业使用人、物业服务人应当遵守管理规约及物业服务区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放等管理制度和约定，不得损害业主或任何第三方的合法权益，不得从事法律、法规、管理规约等禁止的行为。

业主、物业使用人、物业服务人使用建筑区划内的共有物业应当遵守法律、法规、规章和本物业服务区域的管理规约，按照有利于物业使用、安全和公平合理原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的关系。

第九条  利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规、小区管理规约、本办法的规定，并经本物业服务区域的业主大会表决同意。

第十条  本物业服务区域共有物业的管理包括：

（一）对共有物业及相关资料物品等进行承接查验；

（二）对共有物业进行维修养护；

（三）对共有物业进行改建或重建；

（四）改变共有物业的用途；

（五）利用共有物业从事经营活动。

第十一条  本物业服务区域内的共有物业由小区业主大会委托物业服务人作为共有物业管理人进行管理。    

共有物业管理人、使用人对其所管理或使用的共有物业的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

共有物业管理人应当加强对小区屋顶、外墙、楼梯间等物业共用部位的日常巡查。发现安全隐患的，应当及时处理；发现存在影响市政专营设施安全等情况的，应当及时报告市政专营单位；发现电梯、消防设施故障、外墙墙面存在脱落危险、屋顶或外墙出现渗漏等危及物业安全等紧急情况的，应进行应急维修。共有物业管理人对维护保养、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料，应当妥善保管并建立档案。共有物业管理人对共有物业的管理接受业主和业主委员会（物业管理委员会）的监督。  

第十二条  本物业服务区域对于是否为物业共用部位、共用设施设备购买物业安全、房屋及公共设施维修保险，由业主大会依程序进行表决确定。

第三章  共有资金的使用与管理

第十三条  开设业主共有资金基本账户，由本物业服务区域业主大会决定。该区域所有共有资金存入本账户。业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）掌管账户信息，并与开设共有资金基本账户的银行签订业主共有资金监管协议，约定资金监管的权利和义务。

第十四条  本物业服务区域业主共有资金账户日常由小区所属业主委员会（物业管理委员会）管理。业主委员会（物业管理委员会）指派二人掌握发起付款申请、审批操作。社区负责账户资金监管，本着为业主负责的原则，严格审核和拨付。

社区、业主委员会（物业管理委员会）共同确保账户资金安全。

第十五条  业主共有资金用于：

（一）补充相应的物业住宅专项维修资金；

（二）支付业主委员会委员津贴、业主大会聘用机构或人员（如专职工作人员、法律顾问、义工等）的费用；

（三）补充物业服务酬金；

（四）业主大会会议决定的年度预算支出；

（五）财务、审计、法务、物业服务评估、聘请专业第三方机构等产生的费用；

（六）业主委员会（物业管理委员会）或业主大会参与诉讼时聘请的律师费和诉讼费，以及败诉后法院判决需要支付或赔偿的费用；

（七）物业住宅专项维修资金使用范围外的维修、改造费用；

（八）业主大会会议决定或依法、依本办法应当支出的其他费用。

第十六条  【财务制度】业主大会应当依照国家相关法律、法规、规章等规定建立健全业主共有资金财务管理制度，保证资金安全。业主大会应当建立业主共有资金财务档案，由业主委员会（物业管理委员会）聘请具有相应从业资格的财务管理人员或委托专业机构、物业服务人进行账务管理，指定专人妥善保管财务资料。管理人员变更的，应当及时移交保管的财务档案。任何个人和单位不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第十七条  【保值增值】本物业服务区域业主共有资金除银行储蓄或依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或为他人提供担保。

第十八条  【年度预算】本物业服务区域由业主委员会（物业管理委员会）或委托物业服务人制定的年度预算，经业主委员会（物业管理委员会）审议并经业主大会表决通过后，按流程和权限支付。具体流程为：

（一）预算编制

1.业主委员会（物业管理委员会）或委托物业服务人每年 12 月 1日前提交下一年度总预算申请，预算含支出项目名称、来源依据、项目金额、测算标准、支出进度等。

2.年度预算包括的项目有：物业服务人的人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等，业主委员会（物业管理委员会）聘请的专职工作人员、法律顾问或机构的薪酬及费用、业主委员会（物业管理委员会）委员津贴、业主大会经费，业主委员会（物业管理委员会）工作经费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用、物业服务区域清洁卫生费用、物业服务区域绿化养护费用、物业服务区域秩序维护费用、办公费用、物业固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，物业外墙的清洗粉刷费用、房屋安全鉴定费、固定资产置办费、公共能源消耗费用、物料消耗费用，共有资金收支情况审计费、业主委员会（物业管理委员会）主任任期和离任经济责任审计费及其他合法支出。

（二）预算表决

业主委员会（物业管理委员会）应当在提交业主大会表决前依程序将年度预算依法进行公示，并在业主大会表决时对有关费用做必要的解释、说明，接受全体业主监督。业主大会表决年度预算时实行整体表决。

（三）支付审核

审核付款已列入年度预算并经业主大会表决通过的项目支出，业主委员会（物业管理委员会）依据业本办法、物业服务合同、议事规则或第三方合同办理支付手续。

第十九条  【预算外支出】

（一）当共有资金有盈余时，业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）在盈余额度内，使用共有资金用于物业维修资金范围内的支出项目。

（二）政府专项补贴、个人或组织专项捐赠，由业主委员会（物业管理委员会）审议后根据补贴和捐赠项目及金额实行专款专用。

（三）其他预算外共有资金使用程序，业主委员会（物业管理委员会）经业主大会授权后进行使用。

第二十条 【应急维修】物业服务区域出现应急维修情况的，业主共有资金的支出程序如下，物业服务人应及时向业主委员会（物业管理委员会）和社区报告关于本物业服务区域内共有物业需要应急维修的情况：

（一）从业主共有资金账户中支出的，由物业服务人向业主委员会（物业管理委员会）申请，业主委员会（物业管理委员会）应当在收到申请之日起五个工作日内审核维修费用并办理拨款手续。

（二）应急维修完成后，业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人应将应急维修资金使用情况报告、费用列支清单及发票进行公示。

第二十一条  【账目公示】业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人应当定期与银行核对业主共有资金账目，并按月公示下列情况：

（一）业主共有资金交存、使用、增值收益和结余情况；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主拖欠其他分摊费用的情况；

（四）公示业主大会委托专业机构对业主共有资金收支核查的情况；

（五）其他有关业主共有资金使用和管理的情况。

第二十二条  【业主监督】业主发现业主委员会（物业管理委员会）对业主共有资金使用不当或存在共有资金管理缺失等情形的，应及时向社区提出书面异议，社区在收到异议之日起十日内须将异议核查情况向业主答复并公示。

第二十三条  【审计】

（一）业主委员会（物业管理委员会）可以委托专业机构对业主共有资金收支情况进行审计并公示审计报告。审计应按财务年度进行，审计费用从业主共有资金中列支。

（二）经物业服务区域内业主总人数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。该提议经业主大会会议表决通过后，由业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）委托会计师事务所进行审计并公示审计报告，审计费用从业主共有资金中列支。

（三）业主对前款审计报告有异议的，经与前款相同比例的业主联名有权提请物业所在地街道办事处或乡（镇）人民政府另行组织复审，复审所产生的费用由前款联名业主先行共同承担；复审后异议成立的，复审费用从业主共有资金中列支，前款联名业主先行承担的费用应当退回。复审后异议不成立的，复审费用由前款联名业主共同自行承担。

第二十四条  【业主委员会（物业管理委员会）责任审计】

本物业服务区域实行业主委员会（物业管理委员会）主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支，审计结果在物业服务区域内的显著位置和业主微信群进行公示。

业主大会有权决定将以下事项列为业主委员会（物业管理委员会）主任任期和离任经济责任审计事项：

（一）具体执行业主大会决议的情况；

（二）业主委员会（物业管理委员会）对具体事项决策程序的合规性、执行情况；

（三）共有物业使用与管理是否符合和遵守本办法规定的情况，共有物业的收益是否依规列入共有资金账户进行管理的情况；

（四）业主共有资金财务收支的真实、合法和效益情况；

（五）共有资金账户的管理及保值增值情况；

（六）其他需要审计的内容。 

第二十五条  【欠费处置】业主或物业使用人拖欠其他分摊费用的，业主委员会（物业管理委员会）应当向欠费业主或物业使用人发出欠费缴纳通知单。

欠费缴纳通知单一般包含欠费金额、缴费期限、违约金计算、缴费账户、缴费方法、相关后果等内容。业主委员会（物业管理委员会）应在物业服务区域内显著位置公示欠费业主或物业使用人的门牌号、欠费金额、违约金。

业主或物业使用人无正当理由，逾期仍不缴纳的，由业主委员会（物业管理委员会）委托律师采取诉讼方式予以追缴，所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）由欠费业主或物业使用人承担。

第二十六条  业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）招聘专业财务人员或委托物业服务人负责小区的财务管理，确保小区财务公开、透明、规范。

第二十七条  【过渡阶段】过渡阶段是指从本办法实施之日起至业主共有资金全部纳入业主共有资金基本账户收取之日止的时间段，最长不得超过半年。

业主大会设立业主共有资金基本账户十五日内，物业服务人应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户。物业服务人须配合业主委员会（物业管理委员会）完成业主共有资金收款主体从物业服务人账户转为业主共有资金账户，过渡阶段中物业服务人收取的业主共有资金须在每月的25日前划转至小区业主共有资金账户。原物业服务人对原共有资金账目妥善保管。

业主共有资金的使用审批及拨付流程可由业主委员会（物业管理委员会）会议决定并公示后实施，期间出现未尽事宜，由业主委员会（物业管理委员会）会议进行优化补充。业主委员会（物业管理委员会）对业主共有资金收支明细及用途的真实性、合法性、完整性负责。

第四章  附则

第二十八条  本办法经业主大会表决通过后实施，对全体业主、物业使用人、物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）具有约束力。

第二十九条  本办法由市级物业主管部门负责解释，自印发之日起施行，试行期1年。

原文链接：https://www.baiyin.gov.cn/szjj/fdzdgknr/lzyj/bmwj/art/2025/art_5be22a30d9f34c0d815a98cea4059d2b.html